Эскроу счет сбербанк

Что такое счет эскроу (escrow) в банке


Бесплатная юридическая консультация:

Методы проведения сделок совершенствуются с каждым годом. Помимо этого, создаются также новые способы. Это делается для двух вещей: удобства и безопасности.

Как таковой термин «эскроу-счет» происходит из английского языка.

Оглавление:

Он обозначает особый вид счета, который необходим для ведения учета имущества, ценных бумаг, денежных средств и т.д. Происходит это до момента, пока не возникнут какие-либо обстоятельства, что указаны владельцем, либо не наступит этап исполнения обязательств.

Если обратиться к международной практике, то можно заметить, что эта услуга предоставляется большинством юридических лиц — банки, частные кабинеты, юридические фирмы и т.д. Наиболее широко эскроу-счет применяется в торговле недвижимостью.

Априори сделка с использованием такого депозита подразумевает три стороны:


Бесплатная юридическая консультация:

И если с первыми двумя все понятно, то агент нужен для того, чтобы контролировать все этапы сделки и самостоятельно выдавать средства.

Использование эскроу-счета в Российской Федерации появилось не так давно, а именно, с того момента, как был введен параграф 3 гл. 45 ГК РФ. Он призван начать регламентировать связь продавца с покупателем и агентом.

В России пока что не все организации способны предоставить такую услугу, особенно в торговле недвижимости. Наиболее близок к реалиям Российской Федерации и сути эскроу-счета аккредитив. Он имеет повсеместное использование, и каждая фирма понимает, как он работает.

Где применяется

В первую очередь необходимо отметить, что подобная услуга на территории Российской Федерации используется только банками и исключительно по стандартным сделкам, что связаны с недвижимостью. Так, основные варианты применения:

  • финансирование проектов;
  • передача прав на интеллектуальную собственность;
  • приобретение ценных бумаг;
  • слияние организаций.

Он также используется при долевом строительстве, весь порядок реализации в такой комбинации описан в №214-ФЗ. Что касается сохранения принципов использования, то:


Бесплатная юридическая консультация:

  • хранить допускается только денежные средства;
  • принимать деньги для хранения должен агент, которым является финансовое учреждение.

Эти условия регулируются принципами делового обычая.

Эскроу-агент, депонент, бенефициар — кто это

Подробнее стоит отметить участников операции. Ими являются:

  • эскроу-агент — звено, что выступает в роли контроля этапов сделок и дальнейшей выдачи средств с определенного счета.
  • депонент — покупатель, чья задача состоит в открытии счета;
  • бенефициар — продавец.

Достоинства и недостатки

Что касается преимуществ:

  1. Автоматическое закрытие счета. Это работает в следующей комбинации: если договор расторгнут или недействителен, то, согласно аккредитиву, он закрывается вручную ввиду того, что прекращение не является основанием для закрытия. В случае с эскроу-счетом закрытие происходит автоматически.
  2. Использование провоцирует исполнение договорных обязательств. Это выражено в том, что деньги не переходят напрямую друг от друга. Они находятся у агента до того момента, пока бенефициар не выполнит все условия договора.
  3. Отсутствует риск мошенничества. Подобная безопасность добивается благодаря тому, что банк полностью интегрирован в исполнительную часть сделки. Счет в нем подлежит закрытию исключительно тогда, когда присутствуют все три стороны.
  4. Гибкость. Здесь также необходимо привести сравнение с аккредитивом. Его процедура четко прописана в законодательстве и не позволяет вносить правки. В случае с эскроу-счетом все иначе. Допускается вносить в договор любые условия. Он более индивидуализирован и нацелен на сотрудничество.
  5. Ответственность. Банк, с которым было решено заключить сотрудничество, проводит скрупулезную проверку сделки. В том числе оценивается степень ее законности и возможность выполнения всех перечисленных условий.

В роли недостатков выступают:

  1. Отсутствие широкой распространенности в Российской Федерации. На 2018 год эту услугу поддерживает только 21 банк. В то же время аккредитив — стандартный продукт, использовать который можно у каждого банка.
  2. Страховка. Все финансовые средства, что принадлежат депоненту, застрахованы агентом только до 10 млн. рублей. Так, в случае наступления банкротства, спасти большую сумму — невозможно.
  3. Мошенничество внутри банка. Сделки, что используют эскроу-счет, идеально защищены от внешних угроз, однако существует много внутренних уязвимостей. Финансы имеют очень слабую защиту от схем мошенников, что являются сотрудниками банка. Если провести сравнение с аккредитивом, то у него в этой категории защита больше. Однако, отбор банков, которые могут использовать эскроу-счет, производит ЦБ РФ, а это значит, что такие финансовые учреждения априори надежные и не предполагают преступников среди персонала.
  4. Сделки невозможно провести, если обе стороны — юридические лица.

Как открыть

Помимо основных функций депозита, стоит осветить вопрос того, как его оформить. Процесс оформления состоит из трех основных шагов:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Поиск учреждения. Сделать правильный выбор можно только после того, как определены четкие цели и задачи. Это позволит проанализировать несколько предложений и выбрать наиболее оптимальные из них. Когда организация будет выбрана — находим ближайшее отделение и обращаемся в него для оформления заявки.
  2. Подача заявления. При подаче заявления необходимо указать следующую информацию. Итак, объем денежных средств, которые владелец внесет на счет (обычно эта сумма соразмерна сумме покупки), полномочия и обязанности финансовой организации, которые формируются от соблюдения и действия двух договорных сторон, права, обязанности и действия при чрезвычайной ситуации каждой из сторон договора, метод решения споров между сторонами в случае их возникновения — должен быть согласован обеими сторонами, продолжительность срока действия договора, всевозможные ситуации и основания, согласно которым сделка будет разорвана, последовательность действий сторон в случае возникновения ситуации, означающей разрыв соглашения, персональные данные всех участников, что участвуют в договоре.
  3. После этого необходимо только пополнить счет на необходимую сумму — он готов к использованию.

Кратко схема действий выглядит следующим образом:

  1. Выбираем банк.
  2. Пишем заявление, в котором оговариваются все условия.
  3. Вносим первичную сумму.
  4. Пользуемся эскроу-счетом.

Как происходит расчет при приобретении недвижимости

  1. Гражданин, который выбрал конкретную квартиру и желает ее приобрести, открывает в банке специальный депозит — эскроу. Открытие происходит согласно договору купли-продажи.
  2. После этого он должен внести на счет сумму, что равна полной стоимости квартиры.
  3. Если банк получил уведомление о поступление средств, он производит их блокировку. Если банк не получил уведомление, то гражданину необходимо посетить отделение банка, имея на руках квитанцию, и обратиться за помощью по решению данной проблемы.
  4. Средства на эскроу-счете будут находиться в заблокированном состоянии до тех пор, пока не будут выполнены все условия, что закреплены в договоре купли-продажи.
  5. В роли финальной стадии выступает выполнение всех обязательств по договору со сторону продавца.
  6. После этого он приходит в банк и предъявляет документ, что свидетельствует о передаче прав на жилую площадь другому человеку.
  7. Банк, после того как принимает и проверяет документ на подлинность, выдает владельцу квартиры его средства.

Какие возможности дает договор эскроу

К преимуществам для продавца относится:

  • если в роли владельца квартиры выступает строительная компания, работа которой оплачивается согласно проектному финансированию, она может быть уверена, что деньги будут всегда, хоть это и обходится дороже;
  • коммерческий риск снижен до минимальных убытков с учетом того, что все условия можно прописать индивидуально;
  • на небольших затратах, что подразумевает использование способа, можно быстро построить себе бренд, так как доверие к компании можно будет подтвердить.

К преимуществам для покупателя относится:

  • такое же, как и у строительных компаний, снижение коммерческих рисков, ведь деньги не будут переданы застройщику или продавцу, пока права на квартиру не перейдут человеку;
  • возможность изменения условий договора для корректировки некоторых нюансов при обоюдном согласии;
  • возможность сделать предметом сделки не только недвижимость, но и любое другое имущество, которое необходимо.

В каких банках открыть

Открытие этого депозита доступно в 56 банках страны. Списки постоянно обновляются на официальном сайте ЦБ РФ — cbr.ru/credit. Здесь можно следить за обновлениями и следить за тем, какие банки стали поддерживать эскроу.

На данный момент существует ТОП-5 организаций, что предоставляют такую возможность. В их число входит:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Сбербанк.
  2. Банк ГПБ.
  3. ПАО «Банк «Санкт-Петербург»».
  4. ПАО «Почта Банк».
  5. ПАО «Совкомбанк».

Обращаясь в них, можно не волноваться касательно того, что среди сотрудников окажутся мошенники.

Параметры предоставления услуги в Сбербанке

Теперь стоит подробнее разобрать те параметры, согласно которым предоставляется эскроу от Сбербанка в 2018 году. Так, руководством было запущено две основных программы для застройщиков:

  • кредитование по эскроу;
  • банковское обслуживание.

Кредитование по эскроу. Начать стоит непосредственного с кредитования. Первое, что необходимо сказать об этой программе — ее цель: организовать кредитную линию, размер которой составлял бы порядка 85% от общего капитала предприятия. Такой подход поможет обеспечить деньгами весь процесс строительства от приобретенной суммы.

Экономисты, что разработали эту программу, также работали над другими, не менее важными проектами, а также занимались тем, что реализовывали квартиры по ДДУ. Схема действий выглядит следующим образом: производится предложение, что основано на общем объеме свободных квартир и конкретных характеристиках отдельно взятой жилой площади. Это позволит уменьшить процентную ставку при росте денег в эскроу-счете. Если же говорить о деньгах на специальных счетах, то они будут использованы для погашения кредита перед банком непосредственно компаниями.

Банковское обслуживание. Эта программа позволяет сопровождать счет строительной компании, с помощью которого Сбербанк будет следить за всеми целевыми затратами. В них также будут учитываться административные расходы и авансовые выплаты. Важно отметить то, что на все это не будет потрачено более 40% от общего капитала строительства.


Бесплатная юридическая консультация:

Если коснуться ипотеки при использовании эскроу, то можно только утверждать, что защищены будут, в первую очередь, интересы покупателя. Это связано с тем, что деньги будут заблокированы на специальному банковском счету. Получить их можно будет только после документального подтверждения передачи прав на жилую площадь.

Важно отметить ближайшие изменение в ФЗ №214, благодаря которым долевое строительство может «умереть», а ему на смену прийти исключительное проектное финансирование.

Порядок страхования

Согласно принятому в 2015 году ФЗ №177, теперь все счета эскроу, что открыты физическими лицами для покупки недвижимости, страхуются. Максимальная сумма страховки заканчивается на пороге 10 миллионов рублей.

В случае наступления страхового случая компенсация выплачивается либо покупателю, либо продающему. Если страховая компания не может определить человека, который заслуживает выплату, происходит подача в суд. Допустим также тот случай, когда все заранее определено в договоре.

Риск мошенничества

Вероятность того, что покупатель может стать жертвой мошенничества при использовании эскроу, крайне мала. Однако это не значит, что к такому исходу событий не нужно быть готовым.


Бесплатная юридическая консультация:

Некоторые мошенники пользуются отсутствием бдительности и просят перечислить средства на счет, который якобы представляет собой эскроу. Однако это не так, потому что все средств вносятся на счет сразу после открытия.

Второй способ — недобросовестные сотрудники финансовой организации. Стать их жертвой просто, а обнаружить этот факт — невозможно. Исходя из этого, эскроу имеет две уязвимости: сотрудники банка и отсутствие бдительности.

Итоги

Эскроу-счет является удобным и безопасным инструментом для проведения сделок. Единственным его недостатком выступает лишь угроза мошенничества со стороны банка. Однако, если обращаться в надежные банки и тщательно читать все условия договора, продажа или покупка чего-либо перестанет быть проблемой.

Дополнительная информация представлена ниже.

Источник: http://znaybiz.ru/buh/rko/bankovskie-operacii/eskrou-schet.html

Эскроу счет сбербанк

Сбербанк провел первую в России кредитную сделку с использованием эскроу-счетов. Кредитная линия на 1,2 млрд руб. была открыта девелоперской компании «Брусника» для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени, сообщает пресс-служба банка.

Бесплатная юридическая консультация:

С 1 июля Сбербанк планирует запустить новый специальный кредит с использованием эскроу-счетов. Доля средств банка в такой структуре финансирования проекта составит до 85%. Ставка по кредиту при этом будет более низкой, чем предлагается девелоперам сегодня, — на уровне 5–7%, обещают в Сбербанке.

«Для нас заключение первой сделки является знаковым событием, так как мы понимаем всю важность изменений законодательства как для застройщиков, так и для покупателей квартир и своевременно реагируем на меняющиеся условия рынка», — говорит директор дивизиона Сбербанка «Кредитные продукты и процессы» Сергей Бессонов.

Эскроу-счетами называются специальные счета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства до выполнения определенных обязательств. В России система эскроу-счетов законодательно была предусмотрена в 2014 году. На протяжении трех лет банки и застройщики могли пользоваться ею на добровольных началах, однако в будущем этот механизм станет обязательным. Его использование предусматривает программа перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства. Соответствующий план был подготовлен в конце 2017 года по поручению президента РФ.

Подготовительный этап продлится до 1 июля 2018 года. За это время планируется разработать нормативную базу перехода к новому механизму финансирования жилищного строительства. На время переходного этапа с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года новый механизм будет использоваться параллельно с существующим. С 1 июля 2019 года застройщикам окончательно запретят принимать деньги граждан за квартиры в непостроенных домах.

Полностью отказываться от продажи жилья на этапе строительства застройщикам не придется. Но плату за жилье покупатели будут вносить не на счет застройщика, а на специальные эскроу-счета и другие спецсчета в уполномоченных банках. Там деньги дольщика станут храниться до тех пор, пока не завершится строительство дома.


Бесплатная юридическая консультация:

Покупатель сможет забрать свои деньги со счета в банке только в одном случае — если сроки передачи квартиры затянутся более чем на шесть месяцев. Если сам банк лишится лицензии, предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов — до 10 млн руб. По итогам четвертого квартала 2020 года доля ДДУ, заключенных с использованием нового механизма, должна составить 95%.

Источник: http://realty.rbc.ru/news/5adeedf29a7947b8fc04aad5

Escrow счёт: что это такое и как открыть счёт эскроу в банке

Счета эскроу – это разновидность банковской услуги, которая совсем недавно появилась в нашей стране. Причём, у нас она обладает определёнными российскими особенностями, которые отличаются от общепринятых правил в международном праве. Что такое счета ESCROW, а также об их плюсах и минусах будет рассказано в этой статье.

Договоры счёта эскроу обладают следующими особенностями в России:

  1. С помощью эскроу нельзя рассчитываться по любым видам ценных бумаг.
  2. Только банк может быть в договорах счёта эскроу третьим лицом. Никакой другой субъект в качестве третьего лица по законодательству РФ не допускается, в отличие, например, от европейских стран, где третьим лицом может быть юридическое лицо, у которого есть соответствующие полномочия, подтверждённые лицензией.

Само по себе, Escrow по предоставляемым возможностям несколько напоминает аккредитив, который используется при покупке какой-либо недвижимости, либо банковскую ячейку, но в то же время обладает весьма важными преимуществами по сравнению с ними, а именно:


Бесплатная юридическая консультация:

  • банк, выступающий как агент по договорам счёта эскроу, несёт значительную ответственность перед сторонами договора;
  • управлять данным счётом очень просто, легко и оперативно.

Что такое escrow?

Если Вам так удобнее, напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

Появившаяся в Гражданском кодексе в 2014 году статья 860 урегулировала отношения сторон, возникающие по причине открытия счёта escrow. К этим сторонам относятся депонент, который, согласно нормам права, является владельцем escrow; бенефициар, который в будущем получит денежные средства; банк, называемый в Гражданском кодексе, эскроу-агентом.

Если внимательно изучить вышеуказанную статью, то можно с лёгкостью обнаружить, что эскроу и аккредитив практически ничем с юридической точки зрения не различаются. Неудивительно, что большое количество людей, планирующих провести сделку и приобрести себе в собственность имущество, отдают предпочтение аккредитиву или банковской ячейке, поскольку они более понятны и знакомы им.

Как происходит расчёт при приобретении недвижимости?

Он проходит в несколько этапов:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Будущие участники договора собираются вместе, чаще всего, в помещении банка, и подписывают бумагу, фиксирующую трёхстороннюю сделку между ними. Главное условие для составления качественного договора такое: обстоятельно и подробно описать все обстоятельства и юридические факты, которые будут считаться основанием для того, чтобы банк передал денежные средства бенефициару. Здесь проявляется одно из важнейших отличий эскроу от аккредитива, поскольку при открытии аккредитива достаточно присутствия двух участников: банка и будущего держателя счёта, чтобы аккредитив считался правомерным.
  2. Далее происходит передача в органы государства, занимающиеся регистрацией прав на недвижимость либо регистрацией прав на иное имущество, необходимых бумаг и документов. В чём здесь преимущества escrow? Дело в том, что продавец может не нервничать, так как в случае удачного исхода он гарантированно и без лишних вопросов получит оплату, а покупатель может быть уверен, что банк отдаст деньги продавцу только после подтверждённого государством факта регистрации дома, автомобиля или квартиры, отражённого в соответствующих официальных документах. Поэтому можно смело утверждать, что при такой схеме риски очень маловероятны.
  3. Как только бумаги из регистрирующих органов стороны договора получают на руки, они снова приезжают в банк, где до этого было осуществлено открытие счёта эскроу. Документы должны быть отданы представителю банковского учреждения, который уполномочен принимать решение о выдаче финансовых средств бенефициару или возврату их в пользу депонента.
  4. Если, изучив бумаги, банковское учреждение приходит к мнению, что с ними полный порядок, то полный доступ к счёту переходит к бенефициару, который обладает всеми возможными правами собственника на этот счёт, в том числе, возможность беспрепятственно распоряжаться им.

Счёт эскроу: в чём его минусы и плюсы?

Начнём с рассмотрения плюсов этой банковской операции:

  • Во-первых, это возможность быстро и без лишних вопросов закрыть escrow и прекратить его обслуживание, если трёхсторонний договор независимо от причины был расторгнут. В этом эскроу намного удобнее и практичнее аккредитива, владелец которого не может закрыть его оперативно, а вынужден объяснять служащим кредитного учреждения причины своего решения и, соответственно, тратить на это драгоценное время, откладывая дела и приезжая в банковскую организацию.
  • Во-вторых, этот счёт – способ, с помощью которого можно пребывать в уверенности, что договорное обязательство, скорее всего, будет исполнено. В противном случае ни одна из сторон не понесёт значительного и опасного ущерба. Эскроу не может применяться в качестве одного из вариантов для безналичного расчёта, поэтому деньги на нём не могут быть переданы налоговой для ликвидации долгов по налогам, или судебным приставам для исполнения любых решений судебных органов. Поэтому счёт escrow открывается только для утилитарных целей: деньги закладываются на него для того, чтобы владелец мог исполнить условия, прописанные в конкретном договоре.
  • В-третьих, возможность мошенничества какой-либо из сторон равна нулю, потому что любые манипуляции со счётом допустимы только при одном условии: когда все три участника сделки по эскроу единогласно приняли решение поступить с деньгами определённым образом.
  • В-четвёртых, эскроу не настолько жёстко урегулирован, как аккредитив, и может быть открыт только на основе заключённого договора. Кроме того, сторонам сделки закон предоставляет право самим регламентировать некоторые важные условия, например, список необходимых документов и бумаг, которые нужно принести в банковское учреждение, чтобы передать счёт во владение бенефициара. Что же касается аккредитива, то такой свободы в отношении тех же документов он не даёт, и вам придётся предъявлять в банк весь список документов, который прописан в законе.
  • В-пятых, эскроу заставляет банковскую организацию отвечать за те действия или решения, которые она предпринимает. По этой причине бумаги исследуются и изучаются банковскими служащими намного более усердно и тщательно, чем при договоре аккредитива, после заключения которого кредитные организации практически не имеют какой-либо ощутимой для них ответственности за неправильные действия.

Минусы, которые можно выделить у счетов эскроу, заключаются в следующем:

  • Только небольшое количество банковских учреждений в настоящее время работает с услугами по предоставлению счёта эскроу в России.
  • Юридические лица лишены возможности заключать друг с другом такого рода договоры.
  • В случае возникновения каких-либо разногласий или даже конфликтов из-за неурегулированных вопросов по поводу эскроу нельзя быть на сто процентов уверенным в том, с каким результатом ваше дело может быть рассмотрено и изучено органами суда. Вы не можете предугадать, какое решение будет принято судьёй после окончания процесса.

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу

На данный момент вы не сможете получить исчерпывающий и полный список кредитных организаций, в том числе, на популярном портале banki.ru, которые обслуживают физических лиц по договорам счёта эскроу. Если вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.

Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

Каким образом открывается эскроу в РФ?

Для того чтобы это осуществить, нужно выполнить последовательно ряд несложных шагов:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Найти банковское учреждение, которое оказывает своим клиентам услугу по эскроу, и написать заявление.
  • В заявлении нужно будет прописать:
    • сумму финансовых средств, которые поступят на счёт, они составляют предмет договора;
    • что должна делать кредитная организация при условии выполнения всеми сторонами сделки возложенных на них обязательств;
    • какими обязанностями и правомочиями располагает каждая из сторон;
    • каким образом участники планируют разрешать возможные споры, которые могут возникнуть между ними;
    • срок, на который рассчитан договор, если он является существенным условием, выраженным в согласии сторон;
    • основания, при наступлении которых сделка может быть разорвана, и последовательность действий, которые нужно выполнить для расторжения сделки;
    • персональные данные всех участников.
  • После этого депонент должен пополнить финансовыми средствами счёт для эскроу способом, который доступен в выбранной им банковской организации.

После выполнения всех указанных выше действий договор счёта эскроу считается открытым, и участники сделки начинают нести бремя тех обязательств, которые они возложили на себя согласно договору.

Источник: http://domovik.guru/finansy/escrow-schyot-chto-eto-takoe-i-kak-otkryt-schyot-eskrou-v-banke.html

Эскроу счета — что это?

Последние изменения: Июль 2018

Для российской действительности понятие эскроу-счет новое, и, в отличие от принятой за рубежом формулировки, применение в РФ носит ограниченный характер. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы.

Гарантии эскроу счета сравнимы с аккредитивом или ячейкой в банковском депозитарии, однако выигрывают по оперативности управления и высокой степени ответственности по исполнению соглашения. Для России этот вариант счета часто используется при покупке недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.


Бесплатная юридическая консультация:

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.


Бесплатная юридическая консультация:

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.


Бесплатная юридическая консультация:

К числу первопроходцев относятся:

  • Сбербанк;
  • Группа ВТБ;
  • УБРиР;
  • Генбанк (в Крыму).
  • Почта Банк;
  • ГПБ;
  • Совкомбанк;
  • Альфабанк;
  • Открытие;
  • Росбанк и другие.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Источник: http://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/

Эскроу счет сбербанк

Схема действия счета эскроу, который можно зарегистрировать в онлайн-системе дочернего общества ПАО «Сбербанк России» «Сбербанк-АСТ», достаточно проста. Участники сделки — назовем их условно продавец (бенефициар), покупатель (депонент) — определяют условия, при которых обязательства по основному договору считаются исполненными, что и послужит основанием агенту для передачи денежных средств. В отличие от аккредитива или доверительного управления, открытие счета эскроу предполагает минимум «бумажной» работы.

Сам факт использования эскроу подтверждается дополнительным соглашением к договору, а в качестве приложений могут выступать любые документы, подтверждающие легитимность сделки: товарная накладная, акт выполненных работ или приемки-передачи объекта.


Бесплатная юридическая консультация:

Счет эскроу

Счет эскроу — своеобразный инструмент, защищающий покупателя дорогостоящего товара от получения продавцом денег при невыполнении договорных обязательств, а продавца от неуплаты денег покупателем. В этой статье мы подробно поговорим о понятии эскроу счета, почему они гораздо реже используются в России, чем в зарубежных странах, и каких перемен ждать в будущем в свете изменения ФЗ 214 о долевом строительстве.

Суть операций с открытием счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

  1. покупатель, выступающий депонентом, или владельцем счета;
  2. продавец, выступающий бенефициаром;
  3. посредник, он же гарант сделки — банк, выполняющий функцию агента.

Важно : в статье 860.7 ГК четко указано, что миссию эскроу-агента по упомянутому договору вправе брать на себя банк. Этим обусловлено кардинальное отличие использования таких счетов в России от иностранных государств, где роль агентов эскроу помимо банков свободно играют нотариусы, юридические компании, специализированные агентства и др.

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

б) юридические лица — без уточнения, какие именно.


Бесплатная юридическая консультация:

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

  • счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е. плательщика (покупателя);
  • депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
  • перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
  • снимать деньги с эскроу счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
  • банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо депонентом и бенефициаром;
  • не допускается и перечисление депонентом на эскроу средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
  • если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда условия договора уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Пример сделки с эскроу счетом

Яркий пример практического применения эскроу физическим лицом — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке предлагают ему договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет. Продавцу недвижки экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только «БСПб» убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника. А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира передается кредитору в залог.

Особенности использования счета эскроу

Важная отличительная характеристика договора эскроу как специфического банковского продукта — гибкость. Сугубо индивидуально устанавливаются:


Бесплатная юридическая консультация:

  • сумма соглашения;
  • размер вознаграждения агента (0,2-0,7% от суммы, встречается условно бесплатно);
  • порядок перечисления денег на счет депонентом — единовременным платежом или поэтапно;
  • одно или более оснований / условий, при котором деньги перечисляются бенефициару;
  • механизм проверки банком как агентом наступления оговоренного условия / основания.

Эскроу и аккредитив

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности. В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов банк подойдет тщательно. Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

В каких банках можно заключить договор эскроу?

В настоящий момент такой договор позволяет заключить около двух десятков банков. Их список публикуется на сайте Центробанка, а последнюю версию списка лучше всего найти через поисковик по запросу вроде такого:

Поскольку надежность банка в таком договоре играет первостепенную роль, то стоит выделить Сбербанк и ВТБ. Вот пример актуальных тарифов Сбербанка (расчеты по долевому строительству — бесплатно):

Есть экспертное мнение, что власти назначают агентами по сделкам эскроу банковские организации, чтобы минимизировать «отмывание» денег, добытых криминальным путем.

Самый серьезный недостаток соглашения эскроу при купле-продаже жилья на вторичном рынке недвижимости по сравнению с договором аренды банковской ячейки — при последнем нет необходимости «засвечивать» денежную сумму, тогда как на эскроу-счете она 100% прозрачна. Кроме того, на текущий момент счет не годится для взаимодействия юридических лиц.


Бесплатная юридическая консультация:

Счет эскроу и долевое строительство

Договора эскроу станут гораздо более распространенными в нашей стране только после вступления в силу поправок к федзакону № 214-ФЗ, которые обязывают каждого застройщика именно на эскроу-счетах размещать деньги другой стороны ДДУ — дольщиков. С 1 июля 2018 года такой принцип хранения денег покупателей квартир в строящихся многоэтажках действует в пилотном варианте.

Деньги дольщиков, находящиеся на счетах эскроу, будут перечислены застройщику только после сдачи многоэтажки в эксплуатацию и передачи квартир новоселам. Вместо денег, заплаченных будущими жильцами на стадиях строительства от котлована до возведения голых стен, строительная компания сможет использовать на постройку жилого комплекса кредитные средства того же банка, в котором открыла дольщикам эскроу-счета.

Преимущество для желающих купить строящееся жилье подешевле очевидное — они не станут обманутыми дольщиками, т. е. потерявшими деньги и не получившими жилья. Риск лишиться части средств остается только при обоих обстоятельствах:

  1. крупный банк, кредитующий застройщика и открывший эскроу-счета, лишают лицензии;
  2. сумма, замороженная на счете покупателя первичной недвижки, превышает 10 миллионов рублей. Именно на 10 млн страхует средства на эскроу-счетах АСВ.

Однако дольщика подстерегает другой риск — если он не сможет расплатиться по какому-либо своему кредиту и суд примет решение взыскать долг, деньги будут списаны со счета эскроу на основании исполнительного листа. После чего о собственной новой квартире, конечно, придется забыть.

Еще один минус зачисления денег на эскроу при долевом строительстве — строительная компания освобождается от всех прочих обеспечений обязательств перед плательщиками за строящуюся недвижимость. Так что при задержке с завершением строительных работ (на любой срок вплоть до неопределенного) получить обратно деньги удастся, но взыскать с застройщика неустойку — нет.

Источник: http://investprofit.info/escrow-account/

Эскроу счет для расчета по недвижимости

Главная страница » Эскроу счет для расчета по недвижимости

Эскроу счет открывается покупателем в банке, на который перечисляется стоимость квартиры, а банк с этого счета вправе и обязан перечислить деньги продавцу, после наступления события, которое заранее было оговоренного сторонами.

СОДЕРЖАНИЕ

Полезно: в настоящее время распространены следующие способы оплаты по договору купли-продажи квартиры:

  • наличный/безналичный расчет;
  • банковский аккредитив;
  • аренда банковской ячейки;
  • эскроу счет.

В развитых странах уже давно распространена практика производить расчеты посредством эскроу счета, при приобретении недвижимости. Это объясняется тем, что при расчете с использованием эскроу счета в равной степени защищаются интересы как продавца (получить деньги), так и покупателя (приобрести недвижимость).

  • производить расчеты не деньгами;
  • посредническую функцию банка возложить на нотариуса либо адвоката.

В России счет эксроу приобрел известность, благодаря имениям, внесенным в Закон об участии в долевом строительстве. Напомним, что согласно новым правилам, которые должны вступить в силу во II полугодии 2019 года, расчеты между участником (дольщиком) и застройщиком будут производиться на основании счета эскроу. Иными словами застройщик получит деньги со счета эскроу, только тогда, когда предоставит дольщику квартиру. Счет эскроу в долевом строительстве, без сомнения, является упреждающей мерой, которая должна уберечь деньги дольщика от непредвиденного банкротства застройщика. А если, финансовое потрясение постигнет банк, в котором открыт счет эскроу, то тогда будет произведена страховая выплата, так как каждый счет эскроу застрахован на 1,4 млн. руб. В настоящий момент идут обсуждения об увеличении размер страховой ответственности до 10 млн.

Важно: по общему правилу договор эскроу счета заключается между тремя сторонами:

  • покупатель (депонент), обязан перечислить деньги за квартиру;
  • продавец (бенефициару), обязан передать квартиру;
  • банк (эскроу-агент), обязан заблокировать деньги, а после наступления определенного основания перечислить их продавцу.

Порядок приобретения недвижимости с применением счета эскроу

Если стороны договора купли-продажи недвижимости не вовлечены в орбиту правоотношений, вытекающих из долевого участия, при это они настроены обезопасить свои интересы. Они могут воспользоваться счетом эскроу, при расчете согласно нижеприведенному плану: 1. продавец, покупатель заключают договор купли-продажи с условием о порядке расчета посредством эскроу счета; 2. продавец, покупатель, банк заключают договор счета эскроу, в котором согласовано основание (условие), при наступлении которого банк перечисляет деньги в пользу продавца; 3. покупатель перечисляет на открытый счет эскроу стоимость недвижимости; 4. продавец совершает необходимые действия, для наступления события (условия); 5. После наступления события (условия) банк перечисляет деньги со счета эксроу в пользу продавца.

Важно: событие (условие) с которым стороны связывают наступление обязанности банка перечислить деньги в пользу продавца необязательно должно зависеть от предоставления последним каких-либо документов банку (например: выписки из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру), а может быть обусловлено истечением периода времени либо наступлением иного обстоятельства.

Содержание договора счета эскроу

Полезно: если в договоре счета эскроу не определен период времени, в течение которого банк перечисляет деньги продавцу (при наступлении оговоренного события), то деньги должны быть перечислены в течение 10 дней.

С учетом диспозитивных начал гражданских правоотношений стороны, во многом, вольны самостоятельно определять условия договора. Те условия, которые буду отражены в договоре счета эскроу, будут признаны существенными для этих сторон. Вместе с тем, есть ряд условий, по которым сторонам важно достигнуть согласия, так как в ином случае, входе реализации сделки могут возникнуть неоправданные трудности. Так, например, договор счета эскроу должен быть оформлен в письменной форме.

  • информацию о сторонах (продавец, покупатель, банк);
  • сведения об «основном» договор купли-продажи недвижимости;
  • индивидуализирующие сведения об объекте недвижимости;
  • сумму сделки по договору купли-продажи;
  • сумму, тарифы комиссии банка;
  • срок, в течение которого покупатель обязуется внести деньги на эскроу счет;
  • срок оплаты комиссии банку (с учетом тарифов);
  • срок депонирования, т.е. удержания денег банком на счета эскроу;
  • срок, в течение которого банк перечисляет деньги продавцу (если наступит событие);
  • описывается событие (условие), при наступлении которого банк перечисляет деньги продавцу;
  • об обязанности банка произвести юридическую экспертизу документов;
  • основания для возврата денег со счета эскроу покупателю.

Важно: если предоставление продавцом в банк выписки из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру, является событием (условием) по договору счета эскроу, при наступлении которого банку надлежит перечислить деньги за квартиру продавцу, то на банк, по общему правилу, возложена обязанность проверить правильность оформления представленных документов (юридическая экспертиза), прежде чем перечислить деньги продавцу.

При этом, важно различать юридическую экспертизу, в ходе которой проверяется правильность заполнения документов, от иной экспретизы, например почерковедческой, в ходе которой может быть проверена подлинность подписи. Иными словами, если в банк будут представлены безукоризненно оформленный, но поддельный документ, то банк его примет и спишет деньги с эскроу счета.

Блиц вопрос-ответ на тему: эскроу счет для расчета по недвижимости

1. Эскроу счет простыми словами? Эскроу счет это фактически счет открытый в банке в пользу третьего лица. В случае продажи квартиры, покупатель открывает счет в пользу продавца. Банк перечислит деньги в пользу продавца, только после наступления события оговоренного в договоре счета эскроу, событие может быть любое, но обычно таким событием признают переход права собственности на квартиру в пользу покупателя.

2. Размер комиссии банка при использовании счета эскроу? Размер комиссии зависит от: — банка; — стоимости квартиры; — срока депонирования; — количества внесеных изменений, после его подписания; — прочих моментов. При этом, среднерыночный размер комиссии банка будет варьироваться в пределах отруб. до 1 % от стоимости недвижимости.

3. Может ли банк взыскать комиссию из средств положенных на счет эскроу для расчета по недвижимости? Если договором счета эскроу не определено иное, то банк не вправе списывать со счета эскроу сумму в счет погашения задолженности по комиссии.

4. Ответственность банка по эскроу-счету? Деньги зачисленные на счете эскроу застрахованы на сумму 1,4 млн. В настоящий момент обсуждается законодательная инициатива об увеличении размера страховой выплаты до 10 млн.

5. Когда банк обязан перечислить продавцу квартиры деньги зачисленные на эскроу счет? Банк обязан перечислить деньги в срок оговоренный договором, при наступлении оснований для перечисления средств, а в отсутствии такого срока в течение 10 дней.

6. Как продавцу квартиры (бенефициару) узнать о состоянии счета эскроу, были ли зачислены деньги? В силу закона, а также учитывая, что продавец является стороной договора счет эскроу, он вправе получить от банка сведения о состоянии счета, размере зачисленных средств.

7. Разница между эскроу и аккредитивом? Аккредитив в отличие от эскроу является более формализованным банковским продуктом, к тому же международная практика склоняется к тому, что расчеты за недвижимость удобней проводить через счет эскроу, как более гибкий инструмент, наиболее полно отвечающий интересам сторон при купли-продажи квартиры.

8. Ответственность банка, если продавец-мошенник предоставил поддельные документы в целях получения денег со счета эскроу? По общему правилу, банк не проводит какой-либо специальной экспертизы представленных документов, за исключением проверки их на правильность оформления.

9. Может ли пристав списать деньги со счета эскроу, по долгам покупателя? До того момента, пока банк не перечислили денежные средства со счет эскроу в пользу продавца, на эти деньги может быть наложен арест пристава по судебному решению.

Источник: http://prosto-pravo.ru/eskrou/